확정일자를 받아 놓지 않은 경우 대항력은?
편지내용(질문)
저는 2001년 6월 5일 지금 제가 살고 있는 아파트에 대해서 보증금3,300만원에 전세계약을 체결하였습니다.
그리고 같은해 7월 31일 입주하여 전입신고를 마쳤습니다.
그런데 최근 뜻밖에도 제가 살고 있는 아파트가 경매된다는 통지가 받았습니다.
저는 입주 당시에는 확정일자를 받아놓지 않았는데 다른 사람들의 말을 듣고 2002년 5월 8일에야 부랴부랴 확정일자를 받아놓았습니다.
그런데 제가 입주하기 전인 1998년도에 이미 갑이라는 은행이 2,000만원 정도 근저당권을 설정해 놓은 것이 있고,
그후 제가 입주한 후 확정일자를 받기 전인 2001년 9월에도 다른 은행이 약 6000만원 정도의 근저당권을 설정해 놓았다는 것을 알게 되었습니다.
저는 중개업자의 말만을 믿고 등기부도 확인하지 않은 채 안심하고 살고 있었는데 전세보증금을 받을 수 있는지요?
변호사
이분의 경우 전입신고를 하면서 확정일자를 받아놓지 않아 문제가 되고 있는것 같습니다.
임차인들의 보호를 위해 주택임대차보호법에서는 다른 부동산에 대한 권리에서와는 달리 등기 없이도 입주 또는
전입신고일 다음날부터는 대항력이라는 것이 생기도록 규정해놓고 있습니다.
대항력이라고 하는 것은 주택의 소유자가 바뀌더라도 그 바뀐 소유자에 대하여 보증금 반환청구를 할 수 있는 권리를 말합니다.
즉 쉽게 말하면 소유자가 누구로 바뀌든 자신의 권리 즉 전세보증금을 모두 반환받을 때까지는 집을 비워주지 않아도 된다는 것입니다.
물론 이러한 대항력이 생기려면 선순위 권리자가 없어야 됩니다. 그런데 이분의 경우 입주 당시 선순위 근저당권자가 있는 것으로 보이므로 대항력은 없을 것으로 보입니다.
따라서 만약 나중에 아파트를 경락받은 경락인이 이분에게 명도청구를 해올 경우 아파트를 비워주어야만 될 것입니다.
아나운서
이분에게 대항력이 없기 때문에 보증금을 반환받지 못하더라도 경락인이 명도청구를 해오면 집을 비워줘야 된다는 말씀이군요.
그러면 이분이 배당절차에서 배당을 받을 수는 없는지요.
변호사
대항력과는 달리 우선변제권이라는 것이 있는데 이는 권리의 설정순위에 따라서 그 순위가 정해지게 됩니다.
그러니까 권리가 설정된 시점이 빠르냐 느리냐에 따라 우선변제의 순위가 결정된다는 것입니다.
다른 권리 예를 들어 저당권이나 전세권은 등기부에 설정된 날짜가 기준이 되고 주택임대차의 경우에는 확정일자를 기준으로 그 순위가 결정됩니다.
이분의 경우 전입시에 확정일자를 받아놓지 않아서 그 순위가 이분의 전입일 이후에 설정된 근저당권자보다도 후순위인 것 같습니다.
따라서 이분은 확정일자를 받은 시점을 기준으로 정해진 자신의 순위에 따라서 선순위 권리자들이 배당받고 남은 금액이 있으면 거기에서 배당받게 될 것입니다. 선순위자들 에게 모두 배당되게 되면 이분은 한푼도 못받을 수도 있습니다.
아나운서
전세를 들어갈 때에는 확정일자를 꼭 받아두어야 하겠군요. 그러면 이분이 배당받지 못할 경우 달리 보호받을 수 있는 길은 없는 것인지요.
변호사
주택임대차보호법은 소액임차인의 경우에는 확정일자를 받아두지 않아도 전입신고만 되어 있으면 일정한 범위에서 최우선적으로 보호를 하고 있습니다.
현재 광역시(군자역과 인천광역시지역 제외)의 경우 금 3,500만원이하인 세입자는 소액임차인으로 보호를 받습니다.
이분도 전세보증금이 3,300만원이니까 3,500만원이하로서 소액임 차인인 것으로 보일지도 모르겠습니다.
그러나 2001년 9월 15일에 주택임대차보호법의 시행령이 개정된 때인데 이날을 기준으로 그전에 선순위 권리자가 있는 경우에는 그 전의 법률이 적용되게 됩니다.
개정 전의 법률에는 소액임차인이 되려면 보증금이 3,000만원이하이어야 됩니다.
따라서 이분의 경우에도 2001년 9월 15일 이전에 이미 이분보다 선순위의 근저당권자인 갑 은행이 있으므로 갑 은행에 대하여 소액임차임이 되려면 보증금이 3,000만원 이하가 되어야 할 것이나, 보증금이 3,300만원으로서 갑 은행에 대하여는 소액임차인임을 주장할 수는 없을 것으로 보입니다.
아나운서
이분은 소액임차인으로서도 보호를 받지 못한다는 말씀인지요.
변호사
물론 이분의 경우 선순위자인 근저당권자에 대하여는 자신이 소액임차인임을 주장할 수는 없습니다.
그러나 그후의 권리자들 즉 이분이 입주한 후에 권리가 설정된 자에 대하여는 바뀐 법률에 따라 보증금이 3,500만원 이하로서 소액임차인임을 주장할 수 있습니다.
그러니까 이분은 선순위 근저당권자인 갑 은행이 1순위로 자신의 청구금액을 모두 배당받고 남은 잔액이 있으면 그 잔액에 대하여는 소액임차인으서 우선적으로 배당을 받을 수 있습니다.
그렇다고 전세보증금 전액을 배당받는 것이 아니라 금 1,400만원만을 우선적으로 배당받게 되어 있습니다.
아나운서
1,400만원에 대하여는 2순위로 배당받을 수 있다는 말씀이군요. 그러면 나머지 금액에 대하여는 확보할 방법이 없겠습니까
변호사
나머지 금액에 대하여 즉 이분의 경우 나머지 1,900만원은 최후순위가 되어 경매대금으로부터는 배당받지 못할 가능성이 많은 것 같습니다.
따라서 그 부분에 대하여는 임대인의 다른 재산을 파악하셔서 가압류 등을 해놓으셔야 할 것입니다.
그리고 참고로 이분이 전세계약을 체결할 당시 소개를 해준 중개인이 등기부도 보여주지 않고 선순위 권리자에 대하여 설명하지 않았다면 그것은 중개인의 의무에 위반한 것이기 때문에 그럴 경우에는 중개인에 대하여도 손해배상을 청구하실 수 있습니다.
아나운서
이분은 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 많으므로 우선은 아파트 소유자의 다른 재산을 파악하셔서 재산을 확보해놓는 것이 중요하겠군요.
