확정일자 없는 경우 대항력

posted Aug 19, 2010
?

단축키

Prev이전 문서

Next다음 문서

크게 작게 위로 아래로 댓글로 가기 인쇄
?

단축키

Prev이전 문서

Next다음 문서

크게 작게 위로 아래로 댓글로 가기 인쇄

확정일자를 받아 놓지 않은 경우 대항력은?


편지내용(질문)

 

저는 2001년 6월 5일 지금 제가 살고 있는 아파트에 대해서 보증금3,300만원에 전세계약을 체결하였습니다.

그리고 같은해 7월 31일 입주하여 전입신고를 마쳤습니다.

그런데 최근 뜻밖에도 제가 살고 있는 아파트가 경매된다는 통지가 받았습니다.

저는 입주 당시에는 확정일자를 받아놓지 않았는데 다른 사람들의 말을 듣고 2002년 5월 8일에야 부랴부랴 확정일자를 받아놓았습니다.

그런데 제가 입주하기 전인 1998년도에 이미 갑이라는 은행이 2,000만원 정도 근저당권을 설정해 놓은 것이 있고,

그후 제가 입주한 후 확정일자를 받기 전인 2001년 9월에도 다른 은행이 약 6000만원 정도의 근저당권을 설정해 놓았다는 것을 알게 되었습니다.

저는 중개업자의 말만을 믿고 등기부도 확인하지 않은 채 안심하고 살고 있었는데 전세보증금을 받을 수 있는지요?


변호사

이분의 경우 전입신고를 하면서 확정일자를 받아놓지 않아 문제가 되고 있는것 같습니다.

임차인들의 보호를 위해 주택임대차보호법에서는 다른 부동산에 대한 권리에서와는 달리 등기 없이도 입주 또는

전입신고일 다음날부터는 대항력이라는 것이 생기도록 규정해놓고 있습니다.

대항력이라고 하는 것은 주택의 소유자가 바뀌더라도 그 바뀐 소유자에 대하여 보증금 반환청구를 할 수 있는 권리를 말합니다.

즉 쉽게 말하면 소유자가 누구로 바뀌든 자신의 권리 즉 전세보증금을 모두 반환받을 때까지는 집을 비워주지 않아도 된다는 것입니다.

물론 이러한 대항력이 생기려면 선순위 권리자가 없어야 됩니다. 그런데 이분의 경우 입주 당시 선순위 근저당권자가 있는 것으로 보이므로 대항력은 없을 것으로 보입니다.

따라서 만약 나중에 아파트를 경락받은 경락인이 이분에게 명도청구를 해올 경우 아파트를 비워주어야만 될 것입니다.


아나운서

이분에게 대항력이 없기 때문에 보증금을 반환받지 못하더라도 경락인이 명도청구를 해오면 집을 비워줘야 된다는 말씀이군요.

그러면 이분이 배당절차에서 배당을 받을 수는 없는지요.


변호사

대항력과는 달리 우선변제권이라는 것이 있는데 이는 권리의 설정순위에 따라서 그 순위가 정해지게 됩니다.

그러니까 권리가 설정된 시점이 빠르냐 느리냐에 따라 우선변제의 순위가 결정된다는 것입니다.

다른 권리 예를 들어 저당권이나 전세권은 등기부에 설정된 날짜가 기준이 되고 주택임대차의 경우에는 확정일자를 기준으로 그 순위가 결정됩니다.

이분의 경우 전입시에 확정일자를 받아놓지 않아서 그 순위가 이분의 전입일 이후에 설정된 근저당권자보다도 후순위인 것 같습니다.

따라서 이분은 확정일자를 받은 시점을 기준으로 정해진 자신의 순위에 따라서 선순위 권리자들이 배당받고 남은 금액이 있으면 거기에서 배당받게 될 것입니다. 선순위자들 에게 모두 배당되게 되면 이분은 한푼도 못받을 수도 있습니다.


아나운서

전세를 들어갈 때에는 확정일자를 꼭 받아두어야 하겠군요. 그러면 이분이 배당받지 못할 경우 달리 보호받을 수 있는 길은 없는 것인지요.


변호사

주택임대차보호법은 소액임차인의 경우에는 확정일자를 받아두지 않아도 전입신고만 되어 있으면 일정한 범위에서 최우선적으로 보호를 하고 있습니다.

현재 광역시(군자역과 인천광역시지역 제외)의 경우 금 3,500만원이하인 세입자는 소액임차인으로 보호를 받습니다.

이분도 전세보증금이 3,300만원이니까 3,500만원이하로서 소액임 차인인 것으로 보일지도 모르겠습니다.

그러나 2001년 9월 15일에 주택임대차보호법의 시행령이 개정된 때인데 이날을 기준으로 그전에 선순위 권리자가 있는 경우에는 그 전의 법률이 적용되게 됩니다.

개정 전의 법률에는 소액임차인이 되려면 보증금이 3,000만원이하이어야 됩니다.

따라서 이분의 경우에도 2001년 9월 15일 이전에 이미 이분보다 선순위의 근저당권자인 갑 은행이 있으므로 갑 은행에 대하여 소액임차임이 되려면 보증금이 3,000만원 이하가 되어야 할 것이나, 보증금이 3,300만원으로서 갑 은행에 대하여는 소액임차인임을 주장할 수는 없을 것으로 보입니다.


아나운서

이분은 소액임차인으로서도 보호를 받지 못한다는 말씀인지요.


변호사

물론 이분의 경우 선순위자인 근저당권자에 대하여는 자신이 소액임차인임을 주장할 수는 없습니다.

그러나 그후의 권리자들 즉 이분이 입주한 후에 권리가 설정된 자에 대하여는 바뀐 법률에 따라 보증금이 3,500만원 이하로서 소액임차인임을 주장할 수 있습니다.

그러니까 이분은 선순위 근저당권자인 갑 은행이 1순위로 자신의 청구금액을 모두 배당받고 남은 잔액이 있으면 그 잔액에 대하여는 소액임차인으서 우선적으로 배당을 받을 수 있습니다.

그렇다고 전세보증금 전액을 배당받는 것이 아니라 금 1,400만원만을 우선적으로 배당받게 되어 있습니다.


아나운서

1,400만원에 대하여는 2순위로 배당받을 수 있다는 말씀이군요. 그러면 나머지 금액에 대하여는 확보할 방법이 없겠습니까


변호사

나머지 금액에 대하여 즉 이분의 경우 나머지 1,900만원은 최후순위가 되어 경매대금으로부터는 배당받지 못할 가능성이 많은 것 같습니다.

따라서 그 부분에 대하여는 임대인의 다른 재산을 파악하셔서 가압류 등을 해놓으셔야 할 것입니다.

그리고 참고로 이분이 전세계약을 체결할 당시 소개를 해준 중개인이 등기부도 보여주지 않고 선순위 권리자에 대하여 설명하지 않았다면 그것은 중개인의 의무에 위반한 것이기 때문에 그럴 경우에는 중개인에 대하여도 손해배상을 청구하실 수 있습니다.


아나운서

이분은 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 많으므로 우선은 아파트 소유자의 다른 재산을 파악하셔서 재산을 확보해놓는 것이 중요하겠군요. 

?
  • ?
    123 2012.02.17 08:38
    최우선변제금은 1200만원이 아닌가요?

  1. No Image 26Jul
    by
    Views 1902 

    제소전 화해

  2. No Image 28Feb
    by
    Views 8973 

    채무불이행자 명부등재 신청이 소멸시효의 중단 사유인지 여부

  3. No Image 20Feb
    by
    Views 6078 

    형사,민사 동시진행(배상명령제도)

  4. No Image 26Jan
    by
    Views 8882 

    하도급거래 공정화에 관한 법률(시행:2014,02,14)

  5. No Image 10Jul
    by
    Views 1750 

    채무자 회생 및 파산에 관한 규칙

  6. No Image 18Aug
    by
    Views 13976 

    파산신청시 보호 받을수 있는 신청인의 재산범위

  7. No Image 18Aug
    by
    Views 13834 

    개인파산시 면책에서 제외되는 채무

  8. 공정증서

  9. No Image 03Jul
    by
    Views 6300  Replies 6

    압류가 금지되는 물건

  10. No Image 03Jul
    by
    Views 3181 

    인낙조서(認諾調書)

  11. No Image 03Jul
    by
    Views 1468 

    집행권원의 종류

  12. No Image 03Jul
    by
    Views 989 

    본안판결 [本案判決]

  13. No Image 03Jul
    by
    Views 1091 

    이행권고결정

  14. No Image 02Jul
    by
    Views 14363 

    유치권 [留置權]

  15. No Image 02Jul
    by
    Views 701 

    유치권 [留置權]

  16. No Image 02Jul
    by
    Views 514 

    독점대리권 [獨占代理權]

  17. No Image 02Jul
    by
    Views 1162 

    일상가사대리권 [日常家事代理權]

  18. No Image 02Jul
    by
    Views 453 

    대리권 [代理權 ]

  19. No Image 02Jul
    by
    Views 1742 

    사해행위취소소송과 사해의사의 입증책임

  20. No Image 02Jul
    by
    Views 654 

    사해행위 [ 詐害行爲 ]

  21. No Image 02Jul
    by
    Views 672 

    법인격 부인(신의성실 위반)

  22. No Image 02Jul
    by
    Views 444 

    법인 [法人]

  23. No Image 02Jul
    by
    Views 2288 

    사실조회촉탁

  24. No Image 02Jul
    by
    Views 2214 

    문서송부촉탁

  25. No Image 02Jul
    by
    Views 393 

    가처분 [假處分]

  26. No Image 02Jul
    by
    Views 564 

    압류 [押留]

  27. 가압류 [假押留]

  28. No Image 02Jul
    by
    Views 984 

    지급명령 [支給命令]

  29. No Image 02Jul
    by
    Views 2664 

    소멸시효 대처법

  30. No Image 02Jul
    by
    Views 553 

    소멸시효 [ 消滅時效 ]

  31. No Image 19Jun
    by
    Views 19893 

    채권의 기본상식

  32. No Image 19Jun
    by
    Views 24666  Replies 1

    경매시 배당 순위 내용

  33. No Image 19Jun
    by
    Views 11824 

    상법상 법인인 회사의 대표관계

  34. No Image 26Mar
    by
    Views 17490 

    소멸시효 완성

  35. No Image 05Mar
    by
    Views 15484 

    특수배서[어음수표]

  36. No Image 19Sep
    by
    Views 14194  Replies 1

    해방공탁

  37. No Image 19Sep
    by
    Views 15674 

    집행공탁

  38. No Image 19Sep
    by
    Views 13455 

    변제공탁

  39. No Image 26Aug
    by
    Views 13947 

    채무불이행자명부제도 [債務不履行者名簿制度]

  40. No Image 23Aug
    by
    Views 13067 

    개인파산 면책 제도

  41. No Image 23Aug
    by
    Views 12213 

    개인회생 제도

  42. No Image 19Aug
    by 운영자
    Views 17220  Replies 1

    확정일자 없는 경우 대항력

  43. No Image 14Aug
    by
    Views 13073 

    타채권자가 집행한 가압류.압류에 대한 대처방법

  44. No Image 14Aug
    by
    Views 15521 

    압류금지 채권

  45. No Image 14Aug
    by
    Views 45467  Replies 2

    유체동산 압류 방법

  46. No Image 14Aug
    by
    Views 13868 

    채권자대위권 / 채권자취소권

  47. No Image 14Jul
    by
    Views 12885 

    항고 [ Beschwerde, 抗告 ] / 항소 [ Berufung, 抗訴 ]

  48. No Image 14Jul
    by
    Views 14365 

    기판력 [旣判力, materielle Rechtskraft]

  49. No Image 04Apr
    by
    Views 19833 

    채무자 사망

  50. No Image 04Apr
    by
    Views 15351 

    상속순위

Board Pagination Prev 1 2 Next
/ 2

LOGIN

SEARCH

MENU NAVIGATION