확정일자 없는 경우 대항력

posted Aug 19, 2010
?

단축키

Prev이전 문서

Next다음 문서

크게 작게 위로 아래로 댓글로 가기 인쇄
?

단축키

Prev이전 문서

Next다음 문서

크게 작게 위로 아래로 댓글로 가기 인쇄

확정일자를 받아 놓지 않은 경우 대항력은?


편지내용(질문)

 

저는 2001년 6월 5일 지금 제가 살고 있는 아파트에 대해서 보증금3,300만원에 전세계약을 체결하였습니다.

그리고 같은해 7월 31일 입주하여 전입신고를 마쳤습니다.

그런데 최근 뜻밖에도 제가 살고 있는 아파트가 경매된다는 통지가 받았습니다.

저는 입주 당시에는 확정일자를 받아놓지 않았는데 다른 사람들의 말을 듣고 2002년 5월 8일에야 부랴부랴 확정일자를 받아놓았습니다.

그런데 제가 입주하기 전인 1998년도에 이미 갑이라는 은행이 2,000만원 정도 근저당권을 설정해 놓은 것이 있고,

그후 제가 입주한 후 확정일자를 받기 전인 2001년 9월에도 다른 은행이 약 6000만원 정도의 근저당권을 설정해 놓았다는 것을 알게 되었습니다.

저는 중개업자의 말만을 믿고 등기부도 확인하지 않은 채 안심하고 살고 있었는데 전세보증금을 받을 수 있는지요?


변호사

이분의 경우 전입신고를 하면서 확정일자를 받아놓지 않아 문제가 되고 있는것 같습니다.

임차인들의 보호를 위해 주택임대차보호법에서는 다른 부동산에 대한 권리에서와는 달리 등기 없이도 입주 또는

전입신고일 다음날부터는 대항력이라는 것이 생기도록 규정해놓고 있습니다.

대항력이라고 하는 것은 주택의 소유자가 바뀌더라도 그 바뀐 소유자에 대하여 보증금 반환청구를 할 수 있는 권리를 말합니다.

즉 쉽게 말하면 소유자가 누구로 바뀌든 자신의 권리 즉 전세보증금을 모두 반환받을 때까지는 집을 비워주지 않아도 된다는 것입니다.

물론 이러한 대항력이 생기려면 선순위 권리자가 없어야 됩니다. 그런데 이분의 경우 입주 당시 선순위 근저당권자가 있는 것으로 보이므로 대항력은 없을 것으로 보입니다.

따라서 만약 나중에 아파트를 경락받은 경락인이 이분에게 명도청구를 해올 경우 아파트를 비워주어야만 될 것입니다.


아나운서

이분에게 대항력이 없기 때문에 보증금을 반환받지 못하더라도 경락인이 명도청구를 해오면 집을 비워줘야 된다는 말씀이군요.

그러면 이분이 배당절차에서 배당을 받을 수는 없는지요.


변호사

대항력과는 달리 우선변제권이라는 것이 있는데 이는 권리의 설정순위에 따라서 그 순위가 정해지게 됩니다.

그러니까 권리가 설정된 시점이 빠르냐 느리냐에 따라 우선변제의 순위가 결정된다는 것입니다.

다른 권리 예를 들어 저당권이나 전세권은 등기부에 설정된 날짜가 기준이 되고 주택임대차의 경우에는 확정일자를 기준으로 그 순위가 결정됩니다.

이분의 경우 전입시에 확정일자를 받아놓지 않아서 그 순위가 이분의 전입일 이후에 설정된 근저당권자보다도 후순위인 것 같습니다.

따라서 이분은 확정일자를 받은 시점을 기준으로 정해진 자신의 순위에 따라서 선순위 권리자들이 배당받고 남은 금액이 있으면 거기에서 배당받게 될 것입니다. 선순위자들 에게 모두 배당되게 되면 이분은 한푼도 못받을 수도 있습니다.


아나운서

전세를 들어갈 때에는 확정일자를 꼭 받아두어야 하겠군요. 그러면 이분이 배당받지 못할 경우 달리 보호받을 수 있는 길은 없는 것인지요.


변호사

주택임대차보호법은 소액임차인의 경우에는 확정일자를 받아두지 않아도 전입신고만 되어 있으면 일정한 범위에서 최우선적으로 보호를 하고 있습니다.

현재 광역시(군자역과 인천광역시지역 제외)의 경우 금 3,500만원이하인 세입자는 소액임차인으로 보호를 받습니다.

이분도 전세보증금이 3,300만원이니까 3,500만원이하로서 소액임 차인인 것으로 보일지도 모르겠습니다.

그러나 2001년 9월 15일에 주택임대차보호법의 시행령이 개정된 때인데 이날을 기준으로 그전에 선순위 권리자가 있는 경우에는 그 전의 법률이 적용되게 됩니다.

개정 전의 법률에는 소액임차인이 되려면 보증금이 3,000만원이하이어야 됩니다.

따라서 이분의 경우에도 2001년 9월 15일 이전에 이미 이분보다 선순위의 근저당권자인 갑 은행이 있으므로 갑 은행에 대하여 소액임차임이 되려면 보증금이 3,000만원 이하가 되어야 할 것이나, 보증금이 3,300만원으로서 갑 은행에 대하여는 소액임차인임을 주장할 수는 없을 것으로 보입니다.


아나운서

이분은 소액임차인으로서도 보호를 받지 못한다는 말씀인지요.


변호사

물론 이분의 경우 선순위자인 근저당권자에 대하여는 자신이 소액임차인임을 주장할 수는 없습니다.

그러나 그후의 권리자들 즉 이분이 입주한 후에 권리가 설정된 자에 대하여는 바뀐 법률에 따라 보증금이 3,500만원 이하로서 소액임차인임을 주장할 수 있습니다.

그러니까 이분은 선순위 근저당권자인 갑 은행이 1순위로 자신의 청구금액을 모두 배당받고 남은 잔액이 있으면 그 잔액에 대하여는 소액임차인으서 우선적으로 배당을 받을 수 있습니다.

그렇다고 전세보증금 전액을 배당받는 것이 아니라 금 1,400만원만을 우선적으로 배당받게 되어 있습니다.


아나운서

1,400만원에 대하여는 2순위로 배당받을 수 있다는 말씀이군요. 그러면 나머지 금액에 대하여는 확보할 방법이 없겠습니까


변호사

나머지 금액에 대하여 즉 이분의 경우 나머지 1,900만원은 최후순위가 되어 경매대금으로부터는 배당받지 못할 가능성이 많은 것 같습니다.

따라서 그 부분에 대하여는 임대인의 다른 재산을 파악하셔서 가압류 등을 해놓으셔야 할 것입니다.

그리고 참고로 이분이 전세계약을 체결할 당시 소개를 해준 중개인이 등기부도 보여주지 않고 선순위 권리자에 대하여 설명하지 않았다면 그것은 중개인의 의무에 위반한 것이기 때문에 그럴 경우에는 중개인에 대하여도 손해배상을 청구하실 수 있습니다.


아나운서

이분은 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 많으므로 우선은 아파트 소유자의 다른 재산을 파악하셔서 재산을 확보해놓는 것이 중요하겠군요. 

?
  • ?
    123 2012.02.17 08:38
    최우선변제금은 1200만원이 아닌가요?

List of Articles
번호 제목 조회 수
55 유체동산 압류 방법 1단계-실사 채무자가 실제로 거주하는 곳을 주민등록등본과 초본을 참고하여 찾는다. 보통 채무자는 혼자만 따로 등본을 분리시키는 경우가 대부분이므로 가족의... 2 45581
54 경매시 배당 순위 내용 Ⅰ. 경매 - 배당(配當) 1. 배당요구할 수 있는 채권자 배당요구를 할 수 있는 채권자는 ①집행력 정본을 가진 채권자 ②경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채... 1 24709
53 공정증서 1. 개 념 (1) 공정증서란 통상적으로 공증인이 공증인법이나 기타 법령의 정하는 바에 따라 계약 등의 법률행위나 사건에 관한 사실에 대하여 작성한 증서이며 사... 20497
52 채권의 기본상식 ※. 추심명령 - 채권자 다수 : 추심 → 공탁 및 신고 → 배당 채권자 단독 : 추심 → 추심신고 ※. 전부명령 : 확정 - 채권이전(제3채무자에게 송달시에 소급) ※. 가압... 19901
51 채무자 사망 연체채권이 있는 채무자 또는 담보제공자 등이 사망한 경우에는 주민등록등본 또는 호적등본 등으로 신속하게그 상속인을 확인하여 채무내역을 통보, 상속인을 통... 19869
50 소멸시효 완성 소멸시효는 일정한 기간 권리를 행사하지 아니하면 그 권리가 소멸하는 것으로 간주하는 제도이다. 즉 민법 제162조는 '채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시... 17496
» 확정일자 없는 경우 대항력 확정일자를 받아 놓지 않은 경우 대항력은? 편지내용(질문) 저는 2001년 6월 5일 지금 제가 살고 있는 아파트에 대해서 보증금3,300만원에 전세계약을 체결하였... 1 17255
48 집행공탁 1. 집행공탁의 의의 민사집행절차 중 그 집행의 목적물(금전 또는 금전 이외의 것이 있는 경우에는 환매대금)을 집행기관 또는 집행당사자가 공탁소에 공탁하고,... 15687
47 압류금지 채권 가압류가 금지되는 재산 가압류는 금전채권의 집행보전을 목적으로 하고 있기 때문에 강제집행에 의하여 환가할 수 없는 재산에 대하여는 가압류가 허용되지 않... 15525
46 특수배서[어음수표] 1. 무담보 배서(無擔保背書) 1) 의의 배서의 담보적 효력은 배서의 본질적인 효력이 아니기 때문에 배서인은 어음상의 책임을 지지 않는다는 기재를 함으로써 담... 15492
45 상속순위 1.상속의 순위 우리 나라의 민법에 의하면 사망자(피상속인, 이하 사망자로 표시한다)의 배우자, 직계 비속,직계 존속, 형제-자매, 4촌 이내의 방계 혈족만이 상... 15354
44 기판력 [旣判力, materielle Rechtskraft] 확정판결을 받은 사항에 대해서는 후에 다른 법원에 다시 제소되더라도 이전 재판내용과 모순되는 판단을 할 수 없도록 구속하는 효력을 말한다. 이전 재판의 내... 14376
43 유치권 [留置權] 1. 의의(意義) 유치권이라 함은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있... 14367
42 해방공탁 1. 가압류해방금 공탁 (1) 가압류해방금의 의의 민사집행법 제282조는 「가압류명령에는 가압류집행의 정지나 집행한 가압류를 취소하기 위한 채무자의 공탁할 ... 1 14216
41 전부명령 채무자(債務者)가 제3채무자에 대하여 가지는 압류한 금전채권을 집행채권과 집행비용청구권의 변제에 갈음하여 압류채권자에게 이전시키는 집행법원의 결정이다.... 14050
40 파산신청시 보호 받을수 있는 신청인의 재산범위 ★ 통합도산법 2008년8월21일 개정으로 파산신청시 보호받을 수 있는 재산 범위 -월세보증금 수도권정비계획법에 의 한 수도권 중 과밀억제권역 : 최고 2천만원까... 13986
39 채무불이행자명부제도 [債務不履行者名簿制度] 채무의 이행을 간접적으로 강제하기 위하여 채무를 자진하여 이행하지 아니하는 불성실한 채무자를 명부에 등재하여 일반에 공개하는 제도(민사집행법 70~73조)이... 13955
38 채권자대위권 / 채권자취소권 채무자의 일반재산은 채권자의 최후의 담보가 되므로 채무자의 일반재산의 부당한 감소를 방지하기 위하여 채권자에게 주는 제도입니다. 채무자가 이행하여야 할 ... 13871
37 개인파산시 면책에서 제외되는 채무 (1) 조세(세금), 준조세(의료보험, 국민연금 미납급) (2) 벌금, 과료, 형사소송비용, 과징금, 과태료 (3) 채무자가 고의로 가한 불법행위로 인한 손해배상 금액 ... 13849
36 변제공탁 1. 변제공탁의 의의 (1) 의의 : 변제자가 변제의 목적물을 채권자를 위하여 공탁소(공탁공무소)에 임치하여 채무를 면하는 제도입니다. (2) 종류 : ① 일정한 조건... 13472
35 타채권자가 집행한 가압류.압류에 대한 대처방법 1) 가압류한 물건에 대하여는 압류를 한다 2)압류된 물건에 대하여는 배당청구를 한다 3)양도담보물건, 소유권 유보되어 있는 물건이 가압류,압류되었을때는 제3... 13098
34 개인파산 면책 제도 개인파산은 법률상의 용어는 아니나, 채무자가 개인인 파산사건을 말하며, 이에는 봉급생활자, 주부, 학생 등 비영업자가 소비활동의 일환으로 변제능력을 초과... 13073
33 항고 [ Beschwerde, 抗告 ] / 항소 [ Berufung, 抗訴 ] 1, 항고 판결 이외의 재판인 결정 ·명령에 대한 독립의 상소(上訴). ⑴ 민사소송법상:종국판결(終局判決) 전의 모든 재판을, 반드시 종국적 재판과 함께 상소법원... 12898
32 이행권고 과거에는 소장을 작성하여 법원에 제출하면 2000만원미만건은 소액사건 2000만원이상은 단독사건이라고 하여 각각 소송이 진행되었습니다. 그러나 소송은 아시다... 12641
31 추심명령 압류채권자에게 채무자가 제3채무자에 대하여 가지고 있는 금전채권을 대위절차(민법 404 ·405조)에 의하지 아니하고 채무자에 갈음하여 직접 추심할 수 있는 권... 12604
30 개인회생 제도 개인회생제도는 총채무액이 무담보채무의 경우에는 5억원, 담보부채무의 경우에는 10억원 이하인 개인채무자로서 장래 계속적으로 또는 반복하여 수입을 얻을 가... 12218
29 채권양도 (債權讓渡,) 과거에는 소장을 작성하여 법원에 제출하면 2000만원미만건은 소액사건 2000만원이상은 단독사건이라고 하여 각각 소송이 진행되었습니다. 그러나 소송은 아시다... 11870
28 지급명령 1. 지급명령(독촉절차)란? 지급명령은 본안(정식)소송, 조정절차와 함께 법원의 민사분쟁 해결절차로서, 채권자의 지급명령 신청만으로 판결이 이루어지는 약식... 11863
27 상법상 법인인 회사의 대표관계 ★ 합명회사 ※ 회사의 개념 : 합명회사는 회사채권자에 대하여 직접연대 무한의 책임을 지는 무한책임사원만으로 구성도가 되어있는 회사를 말한다.원칙적으로 모... 11830
26 채무불이행자 명부등재 신청이 소멸시효의 중단 사유인지 여부 채무불이행자명부등재신청이란 채무자가 일정기간(확정판결 등이 있은 후 6개월내) 동안에 채무를 이행하지 않을 경우 채권자의 신청에 의하여 법원과 채무자의 ... 9142
25 하도급거래 공정화에 관한 법률(시행:2014,02,14) 하도급거래 공정화에 관한 법률 [시행 2014.2.14] [법률 제12097호, 2013.8.13, 일부개정] 공정거래위원회(기업거래정책과) 044-200-4588 제1조(목적) 이 법은 공... file 8894
24 압류가 금지되는 물건 채무자에게 속한 재산이라도 무제한적인 압류가 허용되는 것이 아니고 민사집행법 그 밖의 법령은 채무자 보호와 공공복리를 위한 사회정책적 견지에서 압류가 금... 6 6371
23 형사,민사 동시진행(배상명령제도) 배상명령은 보통 제1심 또는 제2심의 형사공판절차에서 법원이 유죄 판결을 선고할 경우에 그 유죄 판결과 동시에 범죄행위로 발생한 직접적인 물적 피해 및 치료... 6128
22 인낙조서(認諾調書) 1. 의의 청구의 포기는 원고가 자기의 소송상의 청구가 이유 없음을 자인하는 법원에 대한 일방적 의사표시이며, 청구의 인낙은 피고가 원고의 소송상의 청구가 ... 3243
21 소멸시효 대처법 ■ 소멸시효가 지나간 빚을 받는 방법? 일반 채권은 10년이 지나면 소멸시효가 끝나서 채권을 소멸하게 된다. 그러나 소멸시효의기간의 진행은 상대방에 대한 재... 2674
20 가압류 [假押留] 금전 또는 금전으로 환산할 수 있는 청구권을 그대로 두면 장래 강제집행이 불가능하게 되거나 곤란하게 될 경우에 미리 일반담보가 되는 채무자의 재산을 압류하... 2418
19 사실조회촉탁 1. 사실조회 란 공공기관·학교, 그 밖의 단체·개인 또는 외국의 공공기관에게 그 업무에 속하는 특정사항에 관한 조사 또는 보관중인 문서의 등본·사본의 송부를 ... 2337
18 문서송부촉탁 가. 문서송부촉탁'이란 문서의 제출의무(민소 344조)가 있는지 여부를 가리지 않고 그 문서소지자를 상대로 그 문서를 법원에 보내도록 촉탁할 것을 신청함으로써... 2253
17 제소전 화해 개념 및 효력 제소전화해의 개념 "제소전화해"란 민사분쟁에 대한 소송을 제기하기 전 화해를 원하는 당사자의 신청으로 지방법원 단독판사 앞에서 행해지는... 1937
16 사해행위취소소송과 사해의사의 입증책임 사해행위취소소송과 사해의사의 입증책임 권오용 장로(변호사) 채권자취소권이란 채무자가 채권자를 해함을 알면서 자기의 일반재산을 감소시키는 법률행위를 한... 1768
15 채무자 회생 및 파산에 관한 규칙 규칙 제2356-12호 채무자 회생 및 파산에 관한 규칙 제정 2006.03.23 규칙 제2002호 개정 2009.01.09 규칙 제2206호 개정 2009.11.04 규칙 제2255호 개정 2011.03... 1760
14 집행권원의 종류 현행법상 집행권원으로 인정되고 있는 것은 다음과 같다. (가) 민사집행법과 민사소송법에 규정된 집행권원 1) 판결 ① 확정된 종국판결(민집 24조) ② 가집행의 ... 1479
13 일상가사대리권 [日常家事代理權] ★ 법률상 일상적인 가사(家事)에 대하여 부부 상호간에 인정되는 대리권. 구민법(舊民法)에서는 아내의 법률행위에 대하여 남편이 책임을 졌지만, 현행 민법은 부... 1182
12 이행권고결정 소액사건 심판법 [少額事件審判法] 제1심에서의 소액의 민사사건을 신속하게 처리하기 위해 제정한 법률(1973. 2. 24. 법률 제2547호). 소송물가액이 2천만원 이... 1101
11 본안판결 [本案判決] ★ 원고의 청구 또는 상소인의 불복주장의 당부에 대한 판단을 하는 판결. 소송요건(訴訟要件)에 대한 판결인 소송판결에 대응한다. 법원은 소(訴)의 제기가 있으... 1024
10 지급명령 [支給命令] 금전 기타의 대체물(代替物) 또는 유가증권의 일정 수량의 지급을 목적으로 하는 청구에 관하여 채권자의 일방적 신청이 있으면 채무자를 심문하지 않고 채무자에... 999
9 유치권 [留置權] 1. 의의(意義) 유치권이라 함은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있... 707
8 법인격 부인(신의성실 위반) “ 기존 법인채무면탈 의도로 새로운 법인설립과 법인격부인 ” 판시사항 1. 기존회사의 채무면탈을 목적으로 기업의 형태와 내용이 실질적으로 동일하게 설립된 신... 694
7 사해행위 [ 詐害行爲 ] 민법상 채권자가 채무자자기의 재산을 은닉·손괴 또는 제3자에게 증여하는 등의 방법으로 채무자채권자의 강제집행을 어렵게 하는 경우를 '사해(詐害)행위' 라 한... 664
6 압류 [押留] 채권자 등의 신청을 받은 국가기관이 강제로 다른 사람의 재산처분이나 권리행사 등을 못하게 하는 것. 넓은 뜻으로는 국가권력으로 특정의 물건 또는 권리에 대... 569
Board Pagination Prev 1 2 Next
/ 2

LOGIN

SEARCH

MENU NAVIGATION